衡政發(fā)〔2024〕5號
衡陽市人民政府
關(guān)于規(guī)范衡陽市城區(qū)物業(yè)管理工作的實施意見
各城區(qū)人民政府,市直機(jī)關(guān)各單位,駐衡國省屬單位:
為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理工作,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人居環(huán)境,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),推動物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展,創(chuàng)建全國文明城市,根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《湖南省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章,結(jié)合我市實際,特制定本實施意見。
明確總體目標(biāo)和基本原則
(一)總體目標(biāo)。到2027年,物業(yè)服務(wù)覆蓋面持續(xù)擴(kuò)大,社會滿意度明顯提高,新建住宅小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)實現(xiàn)全覆蓋,有條件的老舊住宅小區(qū)、安置小區(qū)專業(yè)化物業(yè)服務(wù)覆蓋率達(dá)100%以上,物業(yè)服務(wù)質(zhì)量滿意度達(dá)85%以上;新建住宅項目前期物業(yè)管理招投標(biāo)率達(dá)100%,物業(yè)承接查驗率達(dá)100%,物業(yè)專項維修資金歸集率達(dá)100%,并依法公開使用。新建住宅小區(qū)物業(yè)管理用房、社區(qū)用房按規(guī)定配置到位,推進(jìn)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、法治化;80%以上的住宅小區(qū)成立業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會,選舉出規(guī)范的業(yè)主委員會,業(yè)主委員會監(jiān)督協(xié)調(diào)作用得到充分發(fā)揮,自我管理能力明顯增強(qiáng);創(chuàng)建五星級物業(yè)服務(wù)項目10個以上,引導(dǎo)培育一批物業(yè)服務(wù)企業(yè)增項升級,整個行業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展貢獻(xiàn)穩(wěn)步提升。
(二)基本原則。堅持政府引導(dǎo)與市場調(diào)節(jié)相結(jié)合,堅持專業(yè)管理與業(yè)主自治相結(jié)合,堅持屬地管理與行業(yè)指導(dǎo)相結(jié)合,堅持"誰主管、誰負(fù)責(zé)"與"誰審批、誰負(fù)責(zé)"相結(jié)合,堅持分類指導(dǎo)與依法監(jiān)管相結(jié)合,堅持服務(wù)與收費相對等的原則,分步實施,重點突破。
二、理順物業(yè)管理工作機(jī)制
(三)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。在市委、市政府領(lǐng)導(dǎo)下,市人民政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭負(fù)責(zé),市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局作為牽頭部門,各城區(qū)人民政府(含衡陽國家高新區(qū)、松木經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)),公安、司法、發(fā)改、民政、人社、衛(wèi)健、文旅廣體、資規(guī)、財政、市場監(jiān)督、城管、生態(tài)環(huán)境、國動辦、工信、信訪、法院、消防、教育、國網(wǎng)、水務(wù)等部門按責(zé)任分工抓好落實。市人民政府分管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)工作需要定期召開會議,綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作,系統(tǒng)研究解決重點難點問題。
(四)明確部門職責(zé)
在物業(yè)管理活動中市直相關(guān)部門要形成齊抓共管的最大合力。各部門具體職責(zé)如下:
市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是本市物業(yè)管理行政主管部門,負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作,具體負(fù)責(zé)組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章,執(zhí)行物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定,研究擬定或者制定物業(yè)管理相關(guān)政策措施;指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理用房核定,前期物業(yè)管理招投標(biāo)和物業(yè)承接查驗備案工作;配合有關(guān)部門研究實施物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。
市公安局負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)違反治安管理規(guī)定的行為;指導(dǎo)督促基層派出所對物業(yè)管理小區(qū)的治安防控和案件查處;負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理小區(qū)人防、物防、技防建設(shè)和開展安全防范工作;負(fù)責(zé)指導(dǎo)社區(qū)警務(wù)室建設(shè);負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員備案工作;負(fù)責(zé)查處物業(yè)服務(wù)項目交接過程中的違法犯罪行為;負(fù)責(zé)依法查處小區(qū)內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)寵物的行為;配合相關(guān)部門開展執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動。
市司法局負(fù)責(zé)建立完善物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制,配合物業(yè)管理地方立法研究,做好物業(yè)管理相關(guān)規(guī)范性文件的合法性審查工作;指導(dǎo)物業(yè)行業(yè)主管部門或行業(yè)協(xié)會建立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會,并指導(dǎo)調(diào)解委員會健全物業(yè)糾紛調(diào)解制度,充分發(fā)揮人民調(diào)解在預(yù)防和化解物業(yè)管理矛盾糾紛中的積極作用;指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理活動中的行政執(zhí)法工作,指導(dǎo)行政裁決工作;指導(dǎo)社區(qū)法律顧問規(guī)范開展法律服務(wù),充分發(fā)揮法律顧問在小區(qū)自治、普法學(xué)法、糾紛調(diào)解中的專業(yè)作用。
市發(fā)改委負(fù)責(zé)按照《湖南省定價目錄》和《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定,制定我市前期物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)并指導(dǎo)實施,完善物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則,研究建立與物價指數(shù)上漲及勞動力成本提高相關(guān)、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費指導(dǎo)價格。
市民政局負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)民政部門登記注冊的社區(qū)社會組織。
市人社局負(fù)責(zé)指導(dǎo)做好物業(yè)管理行業(yè)勞動關(guān)系工作,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時與員工簽訂勞動合同、辦理社會保險和支付工資;落實好最低工資標(biāo)準(zhǔn)、工時及休息休假等勞動標(biāo)準(zhǔn),切實維護(hù)好物業(yè)從業(yè)人員合法權(quán)益。
市衛(wèi)健委負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督工作,對供水單位(物業(yè)服務(wù)企業(yè))未取得衛(wèi)生許可證而擅自供水的,直接從事供、管水的人員未取得健康體檢合格證的以及供應(yīng)的飲用水不符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)(GB5749-2022)》的違法行為依法查處;負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展病媒生物防制工作,確保病媒生物防制密度控制在國家標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi);物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)小區(qū)公共區(qū)域開展病媒生物防制活動,經(jīng)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān);指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展健康宣傳教育工作。
市文旅廣體局指導(dǎo)新建居住小區(qū)按照有關(guān)要求和規(guī)定配建社區(qū)健身文化設(shè)施,并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗收、同步交付,不得挪用或侵占。
市財政局負(fù)責(zé)落實市政府決定的涉及物業(yè)管理有關(guān)經(jīng)費,會同相關(guān)部門加強(qiáng)相關(guān)資金監(jiān)管。
市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)按照要求規(guī)劃配置物業(yè)管理用房和停車設(shè)施;參與制定智慧物業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn);牽頭解決新建立體停車位規(guī)劃問題,協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的歷史遺留問題。
市市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)按照《中華人民共和國特種設(shè)備安全法》(以下簡稱《特設(shè)法》)規(guī)定,對在用電梯的質(zhì)量安全進(jìn)行監(jiān)管,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實電梯安全的主體責(zé)任;對物業(yè)小區(qū)的電梯維保單位進(jìn)行監(jiān)管,及時處理關(guān)于電梯安全的投訴舉報,對違反《特設(shè)法》的行為進(jìn)行查處。嚴(yán)肅查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的行為。負(fù)責(zé)對物業(yè)小區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營行為活動進(jìn)行監(jiān)督檢查,對未依法注冊登記和發(fā)布虛假廣告等違法行為進(jìn)行查處。
市城市管理局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)指導(dǎo)、督查考核各城區(qū)(園區(qū))城管部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)活動;負(fù)責(zé)制定城市生活垃圾分類標(biāo)準(zhǔn);配合公安、住建部門解決老舊小區(qū)停車難問題;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域綠化管理的指導(dǎo)工作,負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理區(qū)域綠化的相關(guān)管理標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域綠化建設(shè)和改造的相關(guān)審批,指導(dǎo)、監(jiān)督各城區(qū)城管部門進(jìn)入住宅小區(qū)處理毀綠、占綠及違規(guī)造綠等方面的投訴;具體負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)由政府承擔(dān)綠化管理經(jīng)費的物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)管理工作;負(fù)責(zé)對物業(yè)小區(qū)生活垃圾及時清運(yùn)加強(qiáng)監(jiān)督;負(fù)責(zé)對二次供水設(shè)施運(yùn)行維護(hù)進(jìn)行監(jiān)督管理,負(fù)責(zé)督促燃?xì)馄髽I(yè)進(jìn)行入戶安檢及用氣安全宣傳。負(fù)責(zé)查處擅自改變整棟建筑外立面色彩及整體效果的行為。
市生態(tài)環(huán)境局負(fù)責(zé)依法對物業(yè)管理區(qū)域及周邊商業(yè)活動包括大氣、水、土壤、固體廢物、噪聲和電子輻射在內(nèi)的各類污染源的監(jiān)督檢查,查處違反環(huán)保法律法規(guī)的行為;對"住改商"引起的環(huán)境污染和噪聲污染予以查處。
市國動辦負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程及設(shè)施維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督。
市工信局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)通信運(yùn)營商有序進(jìn)入住宅小區(qū)和光纖入戶工作。
市信訪局負(fù)責(zé)物業(yè)管理信訪事項的登記、接待、轉(zhuǎn)送、交辦、督辦相關(guān)工作。
市中級人民法院負(fù)責(zé)采取設(shè)立物業(yè)糾紛處理巡回法庭等方式,為物業(yè)糾紛當(dāng)事人提供便利、高效的司法救濟(jì)途徑;對不配合物業(yè)管理監(jiān)管部門行政執(zhí)法的,研究開展強(qiáng)制執(zhí)行措施,強(qiáng)化行政執(zhí)法的司法保障。
市消防救援支隊負(fù)責(zé)加強(qiáng)消防法律、法規(guī)、規(guī)章和技術(shù)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)宣貫,依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防違法行為,督促整改火災(zāi)隱患;承擔(dān)火災(zāi)撲救工作,調(diào)查火災(zāi)原因,統(tǒng)計火災(zāi)損失;指導(dǎo)公安派出所監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)村(居)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等履行消防安全職責(zé)的情況;指導(dǎo)村(居)民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé),根據(jù)需要指導(dǎo)單位消防演練;在對消防設(shè)施設(shè)備啟動維修資金應(yīng)急維修程序時,配合相關(guān)部門做好應(yīng)急維修相關(guān)認(rèn)定工作。
市教育局負(fù)責(zé)依法查處未經(jīng)許可利用住宅擅自從事辦學(xué)、托管、辦培訓(xùn)班等相關(guān)經(jīng)營活動的行為;負(fù)責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)幼兒園、中小學(xué)的管理。
國網(wǎng)衡陽供電分公司負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)供電公司產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的電力設(shè)施維護(hù)及改造,對未實施"一戶一表"的城鎮(zhèn)居民住宅小區(qū)按《湖南省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)居民"一戶一表"改造工作方案》(湘發(fā)改能源〔2023〕439號)要求推進(jìn)實施;協(xié)助市工信局查處違法違規(guī)用電和破壞電力設(shè)施行為。
市水務(wù)集團(tuán)負(fù)責(zé)已抄表到戶實現(xiàn)"一戶一表"管理物業(yè)小區(qū)水表表前設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及老舊小區(qū)市政供排水設(shè)施更新改造;水務(wù)集團(tuán)暫未抄表到戶實行總表供水管理由業(yè)主方(或開發(fā)商)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳水費的小區(qū),總表表后至業(yè)主水表之間的供水設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé),業(yè)主水表表后的供水設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)由業(yè)主負(fù)責(zé);供水價格按《湖南省城鎮(zhèn)供水價格管理實施細(xì)則》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;協(xié)助市城管局查處違法違規(guī)用水和破壞供水設(shè)施行為。
(五)實行屬地管理。加大簡政放權(quán)力度,將前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗、物業(yè)項目備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各城區(qū)人民政府,推進(jìn)物業(yè)管理工作重心下移,實行屬地管理。構(gòu)建以市、城區(qū)人民政府、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)為主體的四級網(wǎng)格化物業(yè)管理工作格局。各城區(qū)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。
城區(qū)人民政府(含衡陽國家高新區(qū)、松木經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))住建部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))加強(qiáng)社區(qū)(村)對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理活動的日常指導(dǎo)、監(jiān)管工作,負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)項目備案監(jiān)管;指導(dǎo)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))履行物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé),依法協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理信訪事項;完成省、市交辦有關(guān)物業(yè)管理的工作任務(wù),參與國家級、省市級物業(yè)管理的考評工作;負(fù)責(zé)撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會違反法律法規(guī)規(guī)定的決定和有失公平的管理規(guī)約。
街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的日常指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作,具體負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的日常活動,指導(dǎo)成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會,指導(dǎo)業(yè)主委員會制訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則,指導(dǎo)業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會的換屆和業(yè)主委員會選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作;負(fù)責(zé)業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案;建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作機(jī)制,負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理相關(guān)各方,協(xié)商解決物業(yè)管理活動中的投訴及信訪事項。
社區(qū)(村)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督管理工作,積極配合街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))的工作;調(diào)解物業(yè)矛盾糾紛,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。
(六)加強(qiáng)綜合執(zhí)法。建立行政執(zhí)法公示制度,將相關(guān)行政執(zhí)法部門電話統(tǒng)一在物業(yè)項目小區(qū)醒目位置進(jìn)行公示,方便業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉報投訴。各城區(qū)人民政府和市直相關(guān)部門要按照各自職責(zé),加強(qiáng)對小區(qū)物業(yè)管理活動的執(zhí)法,著重解決小區(qū)內(nèi)違章搭建、二次供水水質(zhì)不達(dá)標(biāo)、亂收費、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住改商、寵物飼養(yǎng)、公共收益未公示等突出問題,對因工作不主動,處置不及時,而發(fā)生安全事故或重大矛盾糾紛的,將追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要積極協(xié)助執(zhí)法活動開展,對小區(qū)內(nèi)違法違規(guī)行為應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行勸阻,并書面報告相關(guān)行政主管部門。
城市建設(shè)用地控制范圍內(nèi)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建設(shè),街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))負(fù)責(zé)日常巡查、制止。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)發(fā)現(xiàn)與制止,將違法線索移送屬地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn)),城(園)區(qū)城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處,市城管局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督;物業(yè)管理區(qū)域外,城區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)查處,市自然資源和規(guī)劃局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)和監(jiān)督。
對已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證但未按照規(guī)劃許可內(nèi)容和規(guī)劃進(jìn)行建設(shè)的,由城區(qū)自然資源局負(fù)責(zé)巡查、監(jiān)管,市自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)查處。
對改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的違法建設(shè),由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))負(fù)責(zé)日常巡查、制止,城(園)區(qū)城管執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處,市城管局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市國動辦負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督。其中,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)與制止,將違法線索移送街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))。
負(fù)責(zé)查處部門作出責(zé)令停止建設(shè)或者限期拆除的決定后,當(dāng)事人不停止建設(shè)或者逾期不拆除的,由建設(shè)工程所在地區(qū)人民政府責(zé)成有關(guān)部門依法采取查封施工現(xiàn)場、強(qiáng)制拆除等措施,市城管局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督。
三、強(qiáng)化物業(yè)管理設(shè)施建設(shè)
(七)加強(qiáng)物業(yè)設(shè)施源頭管理。設(shè)計單位按標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范對小區(qū)物業(yè)設(shè)施(含電梯、消防、二次供水設(shè)施、監(jiān)控、發(fā)電機(jī)組等)進(jìn)行設(shè)計,確保其質(zhì)量和型號滿足小區(qū)物業(yè)使用管理要求;住建部門審查住宅建設(shè)工程項目的設(shè)計,應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)對配套建筑、共用設(shè)施設(shè)備配置及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的意見;建筑工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)將小區(qū)物業(yè)設(shè)施建設(shè)作為工程竣工驗收的重要內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督,確保物業(yè)設(shè)施質(zhì)量。
(八)創(chuàng)新物業(yè)承接查驗方式。建設(shè)單位在移交新建物業(yè)(含保障性住房)前,應(yīng)依據(jù)住建部《物業(yè)承接查驗辦法》(建房〔2010〕165號)和《湖南省物業(yè)承接查驗辦法》(湘建房〔2022〕51號)有關(guān)規(guī)定,完成物業(yè)承接查驗工作。創(chuàng)新物業(yè)承接查驗方式,鼓勵建設(shè)單位引入第三方具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)介入物業(yè)承接查驗,并邀請物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主五方代表共同參與,對查驗結(jié)果予以公證,確保建設(shè)單位移交的物業(yè)權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全。對未經(jīng)查驗的物業(yè),建設(shè)單位不得移交購買人。
(九)加快物業(yè)設(shè)施改造步伐。由市、區(qū)兩級財政投入專項資金,各城區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織。水、電、氣等相關(guān)單位參與,統(tǒng)一實施。結(jié)合城區(qū)老舊小區(qū)和保障房小區(qū)物業(yè)設(shè)施改造,重點是對小區(qū)道路、綠化、監(jiān)控、消防、落水管、給排水、二次供水等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造,改造后全面引入專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理。通過市場運(yùn)作模式鼓勵有實力的企業(yè)或業(yè)主對有條件的老舊小區(qū)多層住宅加裝電梯。對申請加裝電梯的,須經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意,由自然資源和規(guī)劃部門出具規(guī)劃審查意見,住建部門對施工圖進(jìn)行審查把關(guān),市場監(jiān)管部門按照規(guī)定對經(jīng)檢驗合格的電梯辦理使用登記。
四、推動物業(yè)行業(yè)市場有序發(fā)展
(十)規(guī)范招投標(biāo)市場秩序。市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局應(yīng)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案和誠信體系,開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定并在"衡陽房產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)"上公布,為物業(yè)管理招投標(biāo)把住關(guān)口。嚴(yán)格執(zhí)行前期物業(yè)管理招投標(biāo)有關(guān)規(guī)定,對圍標(biāo)、串標(biāo)等違規(guī)行為,依法予以處理;業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時,可以邀請物業(yè)管理專家參與評審,并在街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))指導(dǎo)監(jiān)督下,召開業(yè)主大會,經(jīng)專有部分占建筑總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,方可選聘;探索推行前期物業(yè)管理開辦費制度,保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)行。政府采購的物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo),按《中華人民共和國政府采購法》實施,但評標(biāo)專家組中應(yīng)有物業(yè)管理專家參與,中標(biāo)人均應(yīng)將中標(biāo)項目書面報物業(yè)所在地的行政主管部門備案。
(十一)健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制。城區(qū)人民政府應(yīng)指導(dǎo)協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接工作,以物業(yè)所在地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)為主,依法做好物業(yè)管理交接工作,重點是指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主厘清債權(quán)債務(wù),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料的交接工作,有效解決爭議和糾紛。代收代繳水、電、氣、通訊等費用的物業(yè)服務(wù)企業(yè),退出前應(yīng)提供相關(guān)專營企業(yè)提供的費用繳清證明。如有欠費由業(yè)主委員會委托后續(xù)接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(或?qū)嵭袠I(yè)主自治的小區(qū)由業(yè)主委員會)負(fù)責(zé)履行用水人義務(wù),交清欠費。對已退出物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),拒不移交有關(guān)資料的,依據(jù)《物業(yè)管理條例》和《湖南省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定予以查處。
(十二)加大物業(yè)維修資金歸集力度。實行預(yù)售的商品房,購房者應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售合同備案前,將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶;截至房屋竣工尚未售出及開發(fā)建設(shè)單位自留的物業(yè),開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請竣工驗收備案前,將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶;實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)專項維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。實行現(xiàn)售的商品房,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請竣工驗收備案前,將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。
(十三)明確費用代收代繳責(zé)任主體。相關(guān)設(shè)施設(shè)備經(jīng)專業(yè)經(jīng)營單位驗收合格并實現(xiàn)抄收到戶、服務(wù)到戶的,供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù),向最終用戶收取有關(guān)費用,并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任,不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收上述費用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿接受委托代收的,可以簽訂代收合同并向委托人收取傭金。
(十四)充分發(fā)揮社會組織作用。培育第三方專業(yè)中介機(jī)構(gòu),開展物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備安全技術(shù)評估和《物業(yè)服務(wù)合同》履約情況評估,為物業(yè)管理糾紛調(diào)處提供依據(jù);規(guī)范業(yè)主委員會行為,由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))建立業(yè)主委員會成員誠信檔案,制定實施業(yè)主委員會評價考核標(biāo)準(zhǔn),社區(qū)(村)加大對業(yè)主委員會的巡查檢查力度,進(jìn)行考核評價,對不宜繼續(xù)履行委員職責(zé)的,依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》和《湖南省業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)細(xì)則》的規(guī)定,及時終止其委員資格,發(fā)揮業(yè)主委員會自治作用;加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會建設(shè),制訂行業(yè)行規(guī),充分發(fā)揮行業(yè)自律作用,杜絕行業(yè)惡性競爭,維護(hù)良好的市場秩序。
(十五)強(qiáng)化公共收益管理。建立物業(yè)小區(qū)內(nèi)公共收益協(xié)商機(jī)制,由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)內(nèi)公共停車位、廣告、設(shè)施設(shè)備場地租賃等公共收益分配比例在合同中約定。對業(yè)主的公共收益,業(yè)主委員會要單獨開戶建賬,依法依規(guī)使用,每半年公示一次經(jīng)費收支情況。其他經(jīng)營主體利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營前,應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務(wù)人的同意,并按照有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。其他經(jīng)營主體交納的租金或其他收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定確定使用范圍。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)應(yīng)加強(qiáng)公共收益收支的指導(dǎo)和監(jiān)管。
(十六)加快智慧物業(yè)建設(shè)。在基礎(chǔ)較好的城區(qū)推廣智慧物業(yè)小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng),建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺和電子投票平臺,綜合開發(fā)利用各類信息資源,開展智能家居、公共設(shè)施管理、水電氣費自動抄表、物業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)與稅務(wù)共享等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用,并由點到面逐步鋪開;鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)、通訊運(yùn)營企業(yè)和社會資本對已建小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造,實現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化。
五、著力化解物業(yè)管理難題
(十七)破解業(yè)主委員會成立難。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))指導(dǎo)召開業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,允許經(jīng)業(yè)主授權(quán)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))認(rèn)定的居住在小區(qū)內(nèi)的直系親屬參與投票。對具備條件但未成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會的住宅小區(qū),經(jīng)物業(yè)所在地街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))指導(dǎo)后仍不能成立的,可以由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)、建設(shè)單位、業(yè)主代表、社區(qū)民警等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會,代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。
(十八)破解維修資金使用難。對計劃使用和一般性使用物業(yè)專項維修資金的,由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))指導(dǎo)業(yè)主大會在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對委托表決、集合表決、默認(rèn)表決、異議表決四種表決方式進(jìn)行約定,優(yōu)化表決規(guī)則,提高業(yè)主組織的決策效率。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形,建立應(yīng)急使用物業(yè)專項維修資金的快速通道,申請人(包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主)未按規(guī)定實施維修、更新和改造的,可由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織代修,代修費用從物業(yè)專項維修資金賬戶中列支。
(十九)改變物業(yè)服務(wù)收費難。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取違約金;對拒交物業(yè)服務(wù)費的,由社區(qū)(村)組織調(diào)解;經(jīng)調(diào)解無效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法向人民法院訴訟追繳。或者物業(yè)合同約定仲裁的,可以申請仲裁。
(二十)化解物業(yè)管理糾紛調(diào)處難。由市人民政府分管領(lǐng)導(dǎo)牽頭召集相關(guān)各方研究解決物業(yè)管理活動中的重大信訪事項;各城區(qū)人民政府要及時受理并化解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛;街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))要建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作機(jī)制,召集相關(guān)各方,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛;社區(qū)(村)要建立物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會,積極做好物業(yè)糾紛調(diào)解工作。構(gòu)建以市、城區(qū)政府、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)四級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作機(jī)制,著力化解物業(yè)管理糾紛。
(二十一)解決電梯安全運(yùn)行難。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選配與商品房購房合同相符的且符合國家法律法規(guī)及安全技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)要求的電梯,經(jīng)檢驗合格,并依法在電梯投入使用前或者投入使用后三十日內(nèi)到市場監(jiān)管部門辦理使用登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格落實電梯使用單位的安全主體責(zé)任,制訂電梯應(yīng)急預(yù)案,積極開展應(yīng)急救援演練工作。市場監(jiān)管部門要督促相關(guān)單位按照規(guī)定及時申報并接受檢驗。電梯檢驗機(jī)構(gòu)要強(qiáng)化檢驗責(zé)任,確保檢驗質(zhì)量,對所出具檢驗、檢測報告的真實性和合法性負(fù)責(zé)。電梯維保單位要向使用單位提供24小時維保值班電話,及時處理使用單位的電梯故障和相關(guān)投訴舉報問題。
六、構(gòu)筑物業(yè)管理保障體系
(二十二)增加財政投入。將物業(yè)管理列入城市管理和社會綜合治理創(chuàng)新的重要內(nèi)容,市、區(qū)兩級財政安排物業(yè)管理專項經(jīng)費,納入年度財政預(yù)算,并逐年遞增。該經(jīng)費主要用于物業(yè)服務(wù)監(jiān)管、智慧物業(yè)建設(shè)、物業(yè)行業(yè)誠信系統(tǒng)和投訴熱線平臺、物業(yè)專項維修資金信息平臺建設(shè)及物業(yè)管理監(jiān)督人員培訓(xùn)等。
(二十三)給予用工支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與聘用的城鄉(xiāng)低保家庭、孤兒、殘疾人、純農(nóng)戶家庭的畢業(yè)兩年內(nèi)未就業(yè)高校畢業(yè)生簽訂1年以上勞動合同并足額繳納了社會保險費的,經(jīng)人社部門批準(zhǔn),享受公益性崗位補(bǔ)貼政策。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用的就業(yè)困難人員,簽訂勞動合同1年以上并足額繳納了社會保險費的,經(jīng)人社部門批準(zhǔn),享受公益性崗位補(bǔ)貼和社會保險補(bǔ)貼。
(二十四)規(guī)范服務(wù)收費。發(fā)改部門要根據(jù)省價格主管部門和住建部門制定的定價原則和收費標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合我市實際,制定本市相應(yīng)等級的物業(yè)服務(wù)項目收費基準(zhǔn)價和浮動幅度,并向社會公布;定期對物業(yè)服務(wù)等級的基準(zhǔn)價和浮動幅度進(jìn)行評估,根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。規(guī)范物業(yè)小區(qū)生活垃圾清運(yùn)收費行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將生活垃圾收集到指定地點,環(huán)衛(wèi)部門應(yīng)依據(jù)《湖南省城鎮(zhèn)生活垃圾處理收費管理辦法》規(guī)定及時清運(yùn)小區(qū)生活垃圾,不得向住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取生活垃圾清運(yùn)費。
(二十五)加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。新聞媒體和街道應(yīng)采取多種形式加強(qiáng)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳,堅持正面輿論引導(dǎo),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理政策法規(guī),樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費理念,積極支持和參與物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動,自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和業(yè)主管理規(guī)約,為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的輿論氛圍。
本實施意見自2025年2月1日起施行,有效期五年。
衡陽市人民政府
2024年12月23日