一、制定目的

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨中央、國務院和省委省政府決策部署，堅持"房子是用來住的，不是用來炒的"定位，認真落實城市政府主體責任，努力實現"穩地價、穩房價、穩預期"目標，進一步促進我市房地產市場良性循環和平穩健康發展。  

二、起草背景

一方面，出臺措施是一項政治任務。今年3月22日國務院常務會議和4月30日中央政治局會議均對房地產市場平穩健康發展提出了要求，根據會議精神，湖南省出臺了《湖南促進房地產市場平穩健康發展政策工具箱（30條）》等一系列政策文件，要求因城施策、"一城一策"盡快出臺本地政策文件。市委、市政府多次召開專題會議研究我市房地產運行情況，并作出安排部署，要求盡快結合我市實際出臺政策措施，促進我市房地產市場平穩健康發展。

另一方面，出臺措施也是一項民生工程。目前，我市房地產市場供求關系發生重大變化，房地產市場銷售不旺，房企開發投資信心不足，但是中心城區改善性住房和品質優良的樓盤呈現了供不應求的現象，因此亟需出臺政策優化市場調控，引導供需兩方同向發力，形成新的良性循環。

三、適用范圍

文件發布之日起2年之內，在市城區（珠暉區、蒸湘區、雁峰區、石鼓區、高新區管委會）范圍內實行。縣市（南岳區）參照執行。

四、主要內容

一、優化商品住房計容及銷售面積計算方式

優化房地產商品住宅計容方式，《衡陽市國土空間規劃行政技術準則》（2020年修訂版）修訂增補部分條款，如 窗臺與室內樓地面的高差在 0.45 米以下，挑出寬度大于0.8 米（從建筑外墻內側計算），且窗臺至窗頂板凈高在 2.1 米及以上的凸（飄）窗，應按其投影面積計入容積率面積。各類商業、公共建筑層高不宜超過6米；當超過6米低于9米時按兩個自然層計算建筑面積及容積率，當超過9米時，每超出 2.2 米（余數進一取整），則按增加一層計算建筑面積及容積率。

市資規局、市住建局、市發改委聯合發文，自2025年1月1日起，衡陽市行政區域內商品房實行按套內建筑面積計價銷售。房地產開發企業在簽訂商品房網簽合同時，應與購房人約定按套內建筑面積（專有建筑面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建筑面積和套內建筑面積價格作為處理面積糾紛的計價依據。購房者辦理的不動產權證書仍會體現房屋建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面積三個數據。相較于按建筑面積計價，按套內建筑面積計價方式對購房者來說，能夠更直觀地了解實際購買的居住空間大小，即"得房率"，有利于購房者對房屋價值的判斷。

二、優化房地產用地供應

控制住宅用地供應總量，推進土地片區開發，加強優質學校、醫院等配套公服設施建設，優先供應配套成熟的優質土地。對周邊配套不完善的地塊，在土地出讓時可以明確由土地競得人按照規劃配套新建學校、道路、公園等基礎設施。

三、盤活房地產用地資源

實施房地產用地"帶押過戶"，推動可跨銀行辦理覆蓋房地產用地等各類不動產的"帶押過戶"業務。鼓勵企業充分合理開發利用土地，對于因規劃調整或企業經營困難或破產等原因無法全部開發利用的土地，在符合規劃的前提下，報經市人民政府批準后，可分割宗地；對于企業無法繼續開發的部分，支持依法轉讓、協商收回或置換，經政府批準后簽訂補充協議。

對已出讓尚未建設的非住宅商品房用地、已開發建設但未售的空置商業項目，經批準可按"商改住"進行規劃修改，補繳土地出讓金后，變更土地規劃條件，并可降低商住配比。

四、鼓勵商品房現房銷售

引導房地產開發企業采取現房銷售模式。鼓勵商業銀行按市場化、法治化原則提高現房銷售項目開發貸額度、延長開發貸期限、降低開發貸利率，對現房銷售項目購房業主的首套按揭優先受理、優先審批。

五、加大房地產金融、信貸支持

首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%（原文件二套房為25%，目前已修正），取消我市首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。

對擁有一套住房貸款已結清的家庭，再次購買商品住房申請貸款的，金融機構執行首套房貸款政策；居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申請貸款購買商品住房時，家庭成員名下在衡陽市城區無成套住房的，不論是否已使用貸款購買過住房，金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

提高住房公積金貸款額度，由原70萬元提高至80萬元。對大專及以上學歷畢業生畢業3年內在衡陽市行政區劃內落戶或就業的，最高貸款額度按當前最高貸款額度可上浮30%；對我市引進人才、三孩家庭，最高貸款額度按當前最高貸款額度可上浮50%。在我市購買家庭首套或二套新建商品房可提取父母或子女公積金。

六、推行"房票"安置方式

城區（園區）依法征拆形成的安置問題，鼓勵優先采用"房票"安置。城區（園區）政府給安置戶發放"房票"，協商房地產企業團購商品住房現房作為安置房源，由安置戶在安置房源中自主購買，解決房屋征收的補償安置問題。鼓勵房地產企業接收房票，購房人持房票購房網簽后，其使用的房票按支付節點核算可兌付資金，經住房保障部門核算認定后，視同相應資金已存入預算資金監管賬戶。參與使用房票的房地產企業，其持有的未兌付房票，結算后可用于支付新競得的經營性房地產項目的土地出讓價款。

七、化解地下車庫（位）庫存

衡陽市中心城區從2017年9月1日開始已實施住宅小區地下車庫（位）確權登記，本次政策是進一步完善住宅小區地下車庫（位）確權登記辦法，規范住宅小區地下車庫（位）確權登記需提交的材料。辦理不動產登記后的車庫（位）可依法轉讓、出租、贈與、抵押。車庫（車位）新建配套規費按照住宅標準收取，95元/平方米。

八、支持居民住房"以舊換新"、"帶押過戶"

房地產開發企業、房地產經紀機構以及意向購房者可以簽訂三方合同，由購房者繳納新房意向訂金，訂金由市住房保障服務中心進行監管。房地產經紀機構在約定時間內將購房者舊房售出的，購房者同房地產開發企業簽訂新房買賣合同，支付新房房款；舊房在5個月以內未售出的，退還新房意向訂金，終止新房交易。出臺存量（二手）房交易資金監管辦法，全面推行二手房"帶押過戶"。

九、支持房地產保險理賠業務

支持保險公司研究開發房地產保交樓險和穩價險新險種，鼓勵開發商購買保險，購房者享受保險紅利。具體險種由保險公司研發后實施。

十、加大公共政策支持力度

調整報建規費。住宅、辦公用房（含配套用房）降低為95元/平方米、工業生產廠房降低為50元/平方米、商業降低為115元/平方米。

下調存量（二手）房評稅價格，實行存量（二手）房網簽備案制度，住宅類存量房按當前系統評估價格下調10%，非住宅類存量房按當前系統評估價格下調25%。

調整建設單位自持物業維修資金繳存方式。建設單位自持物業應繳存的首期物業維修資金，由建設單位在房屋竣工驗收備案前，以網簽價不低于2倍應繳余額的未售房產作限制銷售處理，或者將房產網簽至市物業專項維修資金管理中心名下作為擔保，并向市物業專項維修資金管理中心出具限期繳存承諾函。

在衡陽市城區內購買新建商品住房，具有房屋不動產權證、網簽備案《商品房買賣合同》和付款憑證、契稅繳納憑證之一的，均可作為購房戶及子女就學的房產方面的依據。