二、REITs有哪些現(xiàn)行政策？1、中國(guó)證監(jiān)會(huì) 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知（證監(jiān)發(fā)〔2020〕40號(hào)）；2、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)）；3、《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（中國(guó)證監(jiān)會(huì)公告〔2020〕54號(hào)）。

三、REITs試點(diǎn)有什么好處？試點(diǎn)是各地貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署的有效政策工具，是投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新。有助于建設(shè)資金“源頭活水”。發(fā)起人盤(pán)活其持有的存量資產(chǎn)，將已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目未來(lái)產(chǎn)生的現(xiàn)金流評(píng)估后向社會(huì)公眾募集資金，償還原項(xiàng)目債務(wù)、為新項(xiàng)目建設(shè)提供資本金，在新項(xiàng)目建成再次穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)后將其產(chǎn)生的現(xiàn)金流用于下一輪項(xiàng)目建設(shè)資金募集。有助于發(fā)起人發(fā)展壯大。在不斷培育符合REITs發(fā)行條件基礎(chǔ)資產(chǎn)過(guò)程中，發(fā)起人既可將持有資產(chǎn)穩(wěn)定在一定規(guī)模，又可使其運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)不斷擴(kuò)大，從中小型產(chǎn)業(yè)投資人轉(zhuǎn)型為大型或超大型產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，促進(jìn)企業(yè)做大做強(qiáng)，并在主動(dòng)接受公眾監(jiān)管的同時(shí)逐漸規(guī)范化。通過(guò)充分調(diào)動(dòng)各級(jí)政府性投資企業(yè)、各類(lèi)社會(huì)資本的積極性，加快形成“存量帶增量、持有轉(zhuǎn)培育”的良性循環(huán)機(jī)制，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

    四、哪些地區(qū)和行業(yè)可以申報(bào)試點(diǎn)？?jī)?yōu)先支持京津冀、雄安新區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、海南自貿(mào)港項(xiàng)目試點(diǎn)；支持國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)開(kāi)區(qū)項(xiàng)目試點(diǎn)。重點(diǎn)行業(yè)，優(yōu)先基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目、鼓勵(lì)新基建項(xiàng)目試點(diǎn)：1、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目，2、收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目；3、城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目；4、城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目；5、數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目；6、5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目；7、智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園試點(diǎn)，業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。酒店、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

五、試點(diǎn)申報(bào)有什么條件？基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目手續(xù)依法合規(guī)是試點(diǎn)必要前提，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)是衡量試點(diǎn)成功與否。其條件：1、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓?zhuān)?、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年；3、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正，預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%；4、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類(lèi)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，配備充足的運(yùn)營(yíng)管理人員，公司治理與財(cái)務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力；5、發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近3年在投資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、金融監(jiān)管、工商、稅務(wù)等方面無(wú)重大違法違規(guī)記錄，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問(wèn)題。

六、試點(diǎn)申請(qǐng)要哪些材料？發(fā)起人（原始權(quán)益人）申請(qǐng)材料：1、基本情況，包括發(fā)起人（原始權(quán)益人）情況，項(xiàng)目及運(yùn)營(yíng)情況，REITs發(fā)行總體方案，基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)情況，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與等情況；2、合規(guī)情況，包括項(xiàng)目符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策情況，依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)情況，PPP項(xiàng)目合規(guī)情況、項(xiàng)目收益和收入來(lái)源情況，籌集資金用途情況，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目持續(xù)健康運(yùn)營(yíng)保障條件等情況；3、證明材料，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)或核準(zhǔn)、備案文件復(fù)印件，規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可證書(shū)或批復(fù)文件復(fù)印件，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件和產(chǎn)權(quán)文件（如有）復(fù)印件，PPP項(xiàng)目實(shí)施方案及批復(fù)文件、招標(biāo)采購(gòu)文件、PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議復(fù)印件，項(xiàng)目經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告或備考財(cái)務(wù)報(bào)表，律師事務(wù)所就項(xiàng)目權(quán)屬和資產(chǎn)范圍、項(xiàng)目合法合規(guī)性、轉(zhuǎn)讓行為合法性等出具的法律意見(jiàn)書(shū)（向國(guó)家發(fā)展改革委正式申報(bào)前出具即可），發(fā)起人（原始權(quán)益人）承諾材料等；4、回收資金項(xiàng)目建設(shè)清單，用于前期工作成熟的基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目和新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目明細(xì)、相應(yīng)金額；5、國(guó)家發(fā)改委要求其他相關(guān)材料。

七、試點(diǎn)申報(bào)有哪些程序？發(fā)起人（原始權(quán)益人）向項(xiàng)目所在地省發(fā)改委報(bào)送申請(qǐng)材料，不滿(mǎn)足或重要手續(xù)材料缺失的不受理；省發(fā)改委出具無(wú)異議專(zhuān)項(xiàng)意見(jiàn)上報(bào)國(guó)家發(fā)改委，同時(shí)一并報(bào)送試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料；國(guó)家發(fā)改委向中國(guó)證監(jiān)會(huì)推介申報(bào)項(xiàng)目。各種所有制企業(yè)、本地和外埠企業(yè)一視同仁、公平對(duì)待，試點(diǎn)項(xiàng)目成熟一個(gè)申報(bào)一個(gè)。發(fā)改部門(mén)主要從符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度和回收資金使用審查把關(guān)和向證監(jiān)部門(mén)推介項(xiàng)目。