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二、REITs有哪些現行政策？1、中國證監會 國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知（證監發〔2020〕40號）；2、國家發展改革委辦公廳《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》（發改辦投資〔2020〕586號）；3、《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（中國證監會公告〔2020〕54號）。

三、REITs試點有什么好處？試點是各地貫徹落實黨中央、國務院關于防風險、去杠桿、穩投資、補短板決策部署的有效政策工具，是投融資機制的重大創新。有助于建設資金“源頭活水”。發起人盤活其持有的存量資產，將已穩定運營項目未來產生的現金流評估后向社會公眾募集資金，償還原項目債務、為新項目建設提供資本金，在新項目建成再次穩定運營后將其產生的現金流用于下一輪項目建設資金募集。有助于發起人發展壯大。在不斷培育符合REITs發行條件基礎資產過程中，發起人既可將持有資產穩定在一定規模，又可使其運營資產不斷擴大，從中小型產業投資人轉型為大型或超大型產業孵化平臺、產業運營商，促進企業做大做強，并在主動接受公眾監管的同時逐漸規范化。通過充分調動各級政府性投資企業、各類社會資本的積極性，加快形成“存量帶增量、持有轉培育”的良性循環機制，促進基礎設施高質量發展。

    四、哪些地區和行業可以申報試點？優先支持京津冀、雄安新區、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角、海南自貿港項目試點；支持國家級新區、國家級經開區項目試點。重點行業，優先基礎設施補短板項目、鼓勵新基建項目試點：1、倉儲物流項目，2、收費公路、鐵路、機場、港口項目；3、城鎮污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項目；4、城鎮供水、供電、供氣、供熱項目；5、數據中心、人工智能、智能計算中心項目；6、5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡項目；7、智能交通、智慧能源、智慧城市項目。鼓勵國家戰略性新興產業集群、《中國開發區審核公告目錄（2018年版）》高科技產業園、特色產業園試點，業態為研發、創新設計及中試平臺，工業廠房，創業孵化器和產業加速器，產業發展服務平臺等園區基礎設施，用地性質為非商業、非住宅用地。酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產項目不屬于試點范圍。

五、試點申報有什么條件？基礎設施項目手續依法合規是試點必要前提，基礎設施項目持續健康平穩運營是衡量試點成功與否。其條件：1、基礎設施項目權屬清晰、資產范圍明確，發起人（原始權益人）依法合規擁有項目所有權、特許經營權或運營收費權，相關股東已協商一致同意轉讓；2、項目運營時間原則上不低于3年；3、現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正，預計未來3年凈現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值）原則上不低于4%；4、基礎設施運營管理機構具備豐富的同類項目運營管理經驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務狀況良好，具有持續經營能力；5、發起人（原始權益人）、基金管理人、基礎設施運營管理機構近3年在投資建設、生產運營、金融監管、工商、稅務等方面無重大違法違規記錄，項目運營期間未出現安全、質量、環保等方面的重大問題。

六、試點申請要哪些材料？發起人（原始權益人）申請材料：1、基本情況，包括發起人（原始權益人）情況，項目及運營情況，REITs發行總體方案，基礎設施運營管理機構情況，市場機構參與等情況；2、合規情況，包括項目符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策情況，依法依規取得固定資產投資管理相關手續情況，PPP項目合規情況、項目收益和收入來源情況，籌集資金用途情況，基礎設施項目持續健康運營保障條件等情況；3、證明材料，項目可行性研究報告批復或核準、備案文件復印件，規劃、用地、環評、施工許可證書或批復文件復印件，項目竣工驗收文件和產權文件（如有）復印件，PPP項目實施方案及批復文件、招標采購文件、PPP合同或特許經營協議復印件，項目經審計的財務報告或備考財務報表，律師事務所就項目權屬和資產范圍、項目合法合規性、轉讓行為合法性等出具的法律意見書（向國家發展改革委正式申報前出具即可），發起人（原始權益人）承諾材料等；4、回收資金項目建設清單，用于前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目明細、相應金額；5、國家發改委要求其他相關材料。

七、試點申報有哪些程序？發起人（原始權益人）向項目所在地省發改委報送申請材料，不滿足或重要手續材料缺失的不受理；省發改委出具無異議專項意見上報國家發改委，同時一并報送試點項目申請材料；國家發改委向中國證監會推介申報項目。各種所有制企業、本地和外埠企業一視同仁、公平對待，試點項目成熟一個申報一個。發改部門主要從符合國家重大戰略、宏觀調控政策、產業政策、固定資產投資管理法規制度和回收資金使用審查把關和向證監部門推介項目。